Société civile immobilière : mode d'emploi

DROIT DU PRATICIEN en partenariat avec la MACSF

L’intérêt de la SCI, notamment en termes de gestion du patrimoine et de dissociation entre acquisition privée et professionnelle, n’est plus à démontrer. Il reste pourtant que sa création doit être envisagée au regard d’un objectif à long terme et faire l’objet d’une étude préalable.

La société civile immobilière (SCI) est une structure dont l’objet consiste dans la gestion et la location d’immeubles dont elle est propriétaire. Elle permet à plusieurs personnes de réaliser, ensemble, un investissement qu’elles ne pourraient réaliser seules, tout en évitant l’inconvénient de l’indivision. L’avantage principal de la SCI réside dans une gestion facilitée du patrimoine. Ainsi, elle permet de dissocier le patrimoine privé du patrimoine professionnel.

Acquisition à titre privé ou professionnel

Pour pérenniser son outil de travail, un professionnel pour­ra souhaiter acquérir les murs de son local. Plusieurs hypothèses s’ouvrent alors à lui, que nous détaillons ci-dessous :

• L’acquisition à titre professionnel. Elle suppose une inscription du local dans l’actif professionnel. Les charges liées à l’acquisition du local telles que les intérêts d’emprunt, les frais d’enregistrement, les frais de notaire, pourront être déduites du revenu professionnel.

• L’acquisition à titre privé avec ou sans création de SCI. Elle peut s’opérer par l’intermédiaire d’une SCI. Elle sera constituée entre deux associés, professionnels de santé ou non. La société a donc le statut de propriétaire du local et les associés qui la composent ne sont propriétaires que des parts sociales dont la valeur est déterminée sur la base de la valeur de l’immeuble, mais aussi du passif social.

Plus-values et cession de parts

La constitution d’une telle structure doit être envisagée après avoir réalisé une étude préalable au regard d’un objectif à long terme. En effet, les cessions de parts de SCI sont imposées au titre des plus-values après application d’un abattement par année de détention au-delà de 5 ans pour aboutir à l’exonération totale au-delà de 15 ans.

Afin de limiter le coût lié au montant des droits d’en­registrement, il est recommandé de procéder à la constitution de la SCI avant l’acquisition de l’immeuble. En effet, le montant des droits d’enregistrement est calculé sur le montant des apports.

Le recours à un professionnel du droit permettra d’assurer la sécurité juridique de la transaction et d’obtenir des conseils avisés tenant compte d’un patrimoine d’ensemble en vue d’un choix éclairé.

Pascale Osvald-Soulé, Groupe MACSF

SCI et exercice libéral

 En matière d’exercice libéral, la SCI permet de dissocier la gestion des immeubles de la gestion du reste de l’activité (exercice, moyens matériels).

Plusieurs associés d’une SCM – dont l’objet est la mise en commun des moyens matériels – pourront donc mettre en commun leurs locaux dans le cadre d’une SCI. Dans cette hypothèse,  la SCM, en tant que locataire, conclut un bail professionnel ou mixte avec le propriétaire,  c’est-à-dire la SCI.

Les loyers sont versés par la SCM – grâce aux redevances versées par chacun des associés – à la SCI et permettent de financer le remboursement de l’éventuel emprunt ayant servi à l’acquisition de l’immeuble.

La SCI est considérée comme fiscalement translucide puisque chaque associé est imposé au titre de l’impôt sur le revenu proportionnellement à ses parts dans le capital social, dans la catégorie « revenus fonciers ».

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